独自の田園調布 不動産
東急住生活研究所の調べによると、サラリーマンのマイホーム購入希望予算は、一九九八年の約四一〇〇万円から二〇〇一年には約三七〇〇万円へと低下した。
三年間で四〇〇万円も下がった。
もっと安く、もっと良質な家を。
我が家を望む人の思いはどんどんそういう方向へ向いている。
そうしたなか住宅のU社化現象とでも言うような価格破壊が、一戸建て住宅で起きている。
大手のM社とS社が従来より三～四割も安い坪単価二五万円という激安住宅を二〇〇一年から売り出したのだ。
原材料、体制などを見直すことで、徹底的なコスト削減に努めた結果実現した激安価格だ。
U社に象徴される「衣」、Y社やM社に象徴される「食」に続いて、「住」の分野でも低価格競争が始まったと言える。
この背景には、その利便性から一戸建てよりマンションの人気が高まっていることへの強い危機感があるらしい。
従来ならマンションから一戸建てへと貰い替えるのが普通だったが、いまでは一戸建てから都心のマンションへという流れすら起きている。
そうでなくても少子化で住宅需要の先細りははっきりしている。
激安住宅は、その流れをなんとか食い止め、引き戻せないかと打って出た勝負手なのだ。
いまや戸建て住宅というのは斜陽産業であり、住宅人手はどこも新築受注の減少に対応するためリフォーム事業を強化している。
パイはどんどん小さくなる。
その奪い合いが俄烈を極めるのはHに見えている。
いずれ業界再編が起きるのは必至である。
低価格競争の先陣を切った二社が、その主導権争いを睨んでいるのは明らかだろう。
いずれにしろ「衣」「食」がそうであったように、生き残るためには、この低価格競争に加わらざるを得ない。
二戸建て住宅の価格がいまより下がるのは間違いない。
二〇〇二年三月二日、同上交通省が発表した公示地価は、年連続の下落となった。
いつまでたっても底が見えない現状では、マイホームを買う気にもならないのが普通の感覚だと思うが、「公庫五年以内廃正」決定で売れ行き不振に陥っていたマンション市場が二月、三月とバカ売れした。
一番の埋山は、二〇〇二年四月以降の公庫融資の絞込みに合わせた駆け込み需要である。
これまで公庫融資は、一定額以上の収入があるなど所定の基準を満たしていれば、公庫融資の上隈までなら購入費の全額)を公庫融資でまかなうことができた。
それが、年収八〇〇万円以下の人は購入費の八〇%まで、年収八〇〇万円超の人は購入費の一五〇%までしか融資が受けられなくなった。
また基本融資に上乗せして受けられる割増融資も、従来の最大八〇〇万円が半額の四〇〇万円へと減額された。
この融資の絞込みを前にして、マンション販売会社が、「三月までに買わないと損ですよ」と煽ったこともあって、従来どおりの公庫融資でマンションを買おうという人がモデルルームやショールームに殺到したのだ。
これについて、「住宅展示場への来場者急増・マイホームはいまが買い時だとやった週刊誌があった。
住宅市場を随時ウォッチしている経済専門誌などが「市場減速は明らか」と記事にしているときに、なんともそれは奇妙に映った。
四月以降は駆け込み需要の反動で再び減速に向かっている。
二〇〇一年の住宅着工件数は約一一七万戸。
最近のピークだった九六年の二ハ三万戸より大幅に減った。
業界的には今後、公庫廃止で住宅着工が年間一〇万～三〇万戸程度減り、雇用面で影響を受けるのは五〇万～八〇万人と見られている。
市場が小さくなれば、低価格競争に拍車がかかるのは確実である。
ともあれ、そのような駆け込み需要が発生するほど、庶民にとって、長期低利の公庫融資は魅力的な存在であったわけだ。
仮に首都圏の新築マンション(八〇前)を三八〇〇万円で購入する場合、従来であれば三〇四〇万円まで借りられたが、四月以降は年収八〇〇万円以下の人で二八二〇万円まで、年収八〇〇万円超の人は一九〇〇万円までしか借りられない。
マンション公庫融資が順次縮小、廃止されると、マイホーム購入を諦める人たちが出てくるのは確実で、業界的には今後、住宅着上が年間一〇万～三〇万戸程度減少すると予測している。
「公庫は庶民の味方だったのか?」「庶民のマイホームの夢はどうなるんだ?」昨秋、小泉政権が住宅金融公庫の廃正を正式に打ち出すと、そんな批判の声があちこちから沸きあがった。
実際、知人の中にもこう言って憤慨する者がいた。
「公庫は庶民のマイホーム取得の命綱でしょう。
それをぶった切られたら、庶民はどうやって家を買えばいいんですか。
マイホームなんて贅沢だ。
庶民は家なんか持たなくていいってことですか。
冗談じゃないですよ」住宅雑誌の調査でもマイホーム購入希望者の約八割が「公庫融資を利用したい」と回答しているのを見れば、この知人の怒りは、大方の庶民の胸の内を代弁するものだったと言えるかもしれない。
しかし公庫というのは、知人が言うように、ほんとうに庶民の味方だったのだろうか。
私はこの点について少しばかり疑問を持っている。
公庫が庶民の住宅取得に一定の役割を果たしてきたのは確かだが、一方でこの国の住宅市場や住宅政策を著しく歪んだものにする大きな要因になってきたのもまた事実だからだ。
住宅金融公壇が誕生したのは一九五〇年。
当初の融資対象は狭い住宅に限られていた、戦災による洗刻な住宅不足と資金不足の時代に、庶民の建てられる狭い住宅ほど低利で融資しようというのがそもそもの目的だった。
戦後の復興期である。
質より量で、まずは数の充足に軸足が置かれたのは仕方のないことだったとは思うが、結果的に世界の嘲笑を浴びた「うさぎ小屋」を大量生産するハメになった。
「当時の公庫融資はとても査定が厳しかった。
庭や垣根をつくる余力があるとみなされたら、その分が融資額から差し引かれた。
おかげで貧相な家がよけいに増えた」これは当時の大蔵省に在籍し、少なからず公庫融資に携わった人から直接聞いた話である。
その後、公庫は、住宅の質的向上を求める声に応える形で、より広くて立派な住宅ほど低利で融資する方向へと変質していった。
六五年にリフォーム、八五年に高規格住宅(公庫の定めた高品質な住宅)、八七年には別荘(セカンドハウス)が融資対象になった。
そして九四年には融資対象床面積が拡大された。
「それは、より広く、より高品質な住宅を庶民に、という公庫の姿勢の現れであって、極めてまっとうな施策であったのではないか」そう思われる向きも多いと思う。
確かに劣悪極小の「うさぎ小屋」と椰給されたわが国の住宅事情を―それはまさに公庫自身がつくりだしたものであったが―改善するために公庫が果たした役割は大きかったし、その方針そのものを否定するものではない。
だがしかし、そのように融資を拡大する過程で、政府による景気対策の片棒を過剰なまでに担がされるようになったため、結果的に、住宅市場にとんでもない歪みをもたらし、公庫自身もまたさまざまな矛盾を抱えるようになり、ついには「ほんとうに庶民の味方なのか?」という存在になってしまった、というのが私の理解である。
結論から言えば、公庫は戦後の住宅不足が数字の上では解消された一九六〇年代の末で、その役割を終えていたのではないかと思っている。
現在この国には総世帯数を五八八万戸も上回る住宅ストックがある。
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二〇〇二年三月二日、同上交通省が発表した公示地価は、年連続の下落となった。
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これについて、「住宅展示場への来場者急増・マイホームはいまが買い時だとやった週刊誌があった。
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四月以降は駆け込み需要の反動で再び減速に向かっている。
二〇〇一年の住宅着工件数は約一一七万戸。
最近のピークだった九六年の二ハ三万戸より大幅に減った。
業界的には今後、公庫廃止で住宅着工が年間一〇万～三〇万戸程度減り、雇用面で影響を受けるのは五〇万～八〇万人と見られている。
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「公庫は庶民の味方だったのか?」「庶民のマイホームの夢はどうなるんだ?」昨秋、小泉政権が住宅金融公庫の廃正を正式に打ち出すと、そんな批判の声があちこちから沸きあがった。
実際、知人の中にもこう言って憤慨する者がいた。
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